La stima dei costi di partecipazione a un’asta immobiliare

2018-04-26T11:51:04+00:00 dicembre 13th, 2017|Blog|

Per poter fare una corretta stima dei costi che occorrerà sostenere per partecipare a un’asta immobiliare bisogna in primo luogo chiarire perché si vuole acquistare un determinato immobile.

Potresti essere interessato ad acquistare l’immobile per:

  • adibirlo ad uso personale/ familiare
  • fare un’operazione di “short trading”, vale a dire acquistare l’immobile per rivenderlo a stretto giro, magari con una sostanziosa plusvalenza
  • metterlo a reddito

È chiaro che questo ragionamento preliminare fondamentale: a seconda dell’opzione che tu sceglierai cambieranno completamente i parametri di valutazione economica dell’affare!!!

In particolare nei casi se sei interessato ad acquistare l’immobile per rivenderlo a breve o per metterlo in affitto dovrai certamente preventivare degli interventi per apportare delle migliorie sull’immobile ed aumentarne l’appeal commerciale.

In generale per fare una corretta stima dei costi per la partecipazione all’asta debbono essere tenute in considerazione le seguenti voci:

Costi da sostenere per la partecipazione all’asta

In se la partecipazione all’asta è gratuita, salvo la marca da bollo da 16 € da apporre sulla domanda di partecipazione ed il versamento mediante assegno circolare di cauzione pari al 10% del prezzo base d’asta.

Occorre tuttavia prendere in considerazione ulteriori costi non obbligatori, ma che potrebbe valere la pena di sostenere per approcciarsi all’asta in modo più sicuro:

  • valore professionali per consulenze/ studio di fattibilità/ “due diligence”
  • costi per visure ipotecarie o accesso atti
  • prezzo per eventuale nomina procuratore e relative spese vive

Esborso da sostenere solo in caso di aggiudicazione dell’immobile

Qualora vi aggiudichiate l’immobile, oltre al prezzo di aggiudicazione (da cui verrà decurtata la cauzione già versata), dovrete sostenere i seguenti costi:

  • imposte
  • compensi del delegato
  • spese per messa in sicurezza e messa a norma impianti
  • saldo arretrati spese condominiali
  • spese per regolarizzazioni fiscali, urbanistiche e catastali
  • costi legali per liberazione immobile
  • spese di ristrutturazione immobile
  • costo per attestato di certificazione energetica

Prima di partecipare ad un’asta, dunque, vi suggerisco, una volta individuato l’immobile che vi interessa, di considerare con grande attenzione tutte le voci che vi ho indicato.

Molti di voi mi chiedono: come posso fare per capire se il prezzo d’asta è conveniente?

Bene, mi riallaccio a quanto detto in premessa e faccio i due casi:

  • acquisto per uso personale/ familiare: in questo caso le logiche sottostanti all’acquisto sono in gran parte emotive/ psicologiche, cioè terrete in considerazione dei fattori non razionali.

Mi limito qui a dire che dovrete tenere in considerazione di non sforare, tra costo d’acquisto e costi accessori, il valore di mercato.

  • se invece acquistate per speculazione/ messa a reddito una buona indicazione può essere acquistare con uno sconto pari ad almeno il 30% del valore di mercato: altrimenti l’operazione non è remunerativa.